Почти половина сделок с жильём в Бургасе в третьем квартале 2026 года закрыли ниже заявленной цены: 45% против 36% год назад, сообщили в компании «АДРЕС Недвижими имоти».
Покупатели сравнивают больше предложений и торгуются настойчивее. Поиск квартиры в Бургасе теперь занимает почти вдвое больше времени — 68 дней вместо 36.
Из четырёх городов, которые отслеживает компания, в Бургасе доля сделок со скидкой остаётся самой низкой. В остальных городах она растёт: в Пловдиве — до 60% (год назад 42%), в Варне — до 59% (48%), в Софии — до 55% (38%).
На первичном рынке Бургас занимает первое место: 18% сделок против 14% год назад. Доля вторичного жилья в Бургасе снизилась с 86% до 82%. В других городах тенденция обратная. В Варне доля вторичного жилья выросла до 93% (год назад 86%), в Пловдиве — до 92% (82%), в Софии — до 87% (76%).
Цены не падают. В Бургасе квадратный метр в двухкомнатных квартирах подорожал за год на 8%, в трёхкомнатных — на 7%. Двухкомнатные квартиры дорожают сильнее всего в Пловдиве и Варне — на 23% и 22% соответственно, слабее всего — в Софии, на 3%. По трёхкомнатным квартирам на первом месте Варна с ростом на 15%, следом София — 9% и Пловдив — 6%.
На двухкомнатные квартиры приходится 57% продаж в Бургасе, а вместе с трёхкомнатными — 74%. В Пловдиве эта доля составляет 83%, в Софии — 80%, в Варне — 73%, при этом на дома там приходится 16% сделок. В Софии доля многокомнатных квартир и домов выросла вдвое — до 8%.
В Софии покупка занимает в среднем 53 дня против 70 дней год назад. В Пловдиве срок увеличился с 31 до 52 дней, а в Варне почти не изменился — 57 дней против 56.
В Софии скидка больше 10 000 евро уже не редкость, хотя чаще всего она составляет около 5 000 евро. В Варне небольшие скидки теряют позиции: их доля упала с 59% до 38%, а скидки больше 5 000 евро, наоборот, становятся преобладающими.
Цены в столице сильно различаются по районам. Средняя цена квадратного метра в «Малиновой долине» выросла за год на 11%, в «Надежде» — на 7%, в «Овча-Купеле» — примерно на 7%, в «Манастирски ливади — Восток» — около 4%, а в центре, напротив, упала почти на 4%. Проданная квартира в «Манастирски ливади — Восток» подешевела в среднем с 235 377 до 207 767 евро.
Исполнительный директор компании Гергана Тенекеджиева назвала рынок сбалансированным: активность ниже, но цены не падают. По её словам, рост доли сделок со скидкой не говорит о падении рынка — это возврат к переговорам на равных. «Заявленная цена всё чаще становится просто отправной точкой для разговора», — сказала она.
В начале года ожидали более резкого спада активности, снижения цен и потрясений на рынке. Такого развития событий компания не прогнозировала, отметила Тенекеджиева. Спустя девять месяцев цены на большинство квартир остаются выше прошлогодних, а спрос держится на реальной потребности людей в жилье. Изменилось скорее поведение покупателей и продавцов, и решающим фактором для сделки стала мотивация обеих сторон.
«После эйфории 2025 года сегодня у обеих сторон больше причин внимательно обдумывать следующий шаг», — добавила она.
Более осторожные покупатели пока не сбивают цены на самые востребованные квартиры. Разница заметна в конкретных сделках: итоговая цена зависит от характеристик жилья, реалистичности предложения и того, насколько продавцу нужны деньги. Продавцы, которым деньги нужны срочно, уступают в цене, остальные предпочитают подождать. Часть застройщиков новостроек притормаживают очередные этапы проектов, чтобы не снижать цены даже на стадии котлована.
Перед летом продавцы охотнее шли на продажу. В третьем квартале часть из них перешла в режим ожидания, и на рынке остались только самые мотивированные.
В компании отметили, что дальнейшая активность на рынке зависит от того, совпадут ли ожидания покупателей и продавцов. Есть покупатели с собственными деньгами, но они требовательны к цене и готовы отложить покупку, если не найдут выгодное предложение.
Последний квартал 2026 года покажет, сколько ещё продлится это выжидание и как оно повлияет на баланс спроса, предложения и цен, сказала Тенекеджиева.