Ціни на житло в Болгарії у 2027 році не впадуть, а угод стане менше, покупці вагатимуться довше. Такий прогноз озвучили учасники Real Estate Business Forum в «Інтер Експо Центрі» в Софії, який організував Imoti.net. За їхніми словами, ринок входить у спокійніший і врівноваженіший період. Ні продавці, ні будівельники не відчувають тиску.

Івайло Вилчев, заступник директора з роздрібного банкінгу в Першому інвестиційному банку (Fibank), сказав, що у 2027 році угод і далі поменшає. Він назвав це «новою нормою». У короткостроковій перспективі ціни зупиняться на одному рівні. Упродовж 5–10 років вони й надалі зростатимуть.

Іпотечні ставки залишаються стабільними, пояснив Вилчев. Банки рахують їх за методиками, пов'язаними з низькими ставками за депозитами. А болгари не мають звички вкладати заощадження в щось інше. Ближче до другого півріччя 2027 року кредити можуть трохи подорожчати, приблизно на десять базисних пунктів, тобто на одну десяту відсоткового пункту. Головна причина — менша частка позичальників.

Покупці самі зменшують свої бюджети. Власний внесок, який банки вимагають при купівлі, виріс більш ніж удвічі порівняно з попередніми періодами. До цього додається страх інфляції. Проте житло в Болгарії, зазначив Вилчев, лишається значно доступнішим, ніж у Центральній і Західній Європі.

Попередні договори скоротилися на 12–15 відсотків, повідомив Георгі Шопов. Він голова правління Національної асоціації будівельних підприємців (НАСП), керуючий власник «Тобо Груп» і почесний консул Індонезії. Спад може зберегтися або сягнути 20 відсотків, тобто обсяги угод будуть такими, як два-три роки тому.

Інвестори мають достатньо власного капіталу, тож воліють продавати повільніше, а не дешевше, сказав Шопов. На його думку, ціни йтимуть лише вгору. Найбільший попит на малі двокімнатні квартири приблизно за 200–230 тисяч євро. Це реальна межа для середньої болгарської сім'ї.

Поліна Стойкова, виконавча директорка й співвласниця агенції «Бългериан Пропертис», назвала нинішній етап врівноваженням. За її словами, після ейфорії ринок переходить до стабільнішого стану. Пропозицій на вторинному ринку країни на 30–40 відсотків більше, тож у покупців ширший вибір. Подешевшання вона не чекає. Натомість прогнозує плавне заспокоєння і можливе помірне зростання цін менш ніж на 10 відсотків.

Покупці тепер значно більше зважають на довкілля, плату за обслуговування будинку, інфраструктуру й загальну концепцію проєктів, додала Стойкова. Шанс мають усі сегменти.

Три сценарії розвитку ринку у 2027 році представив доктор Мирослав Владимиров. Він викладає у Варненському економічному інституті та входить до Ради директорів «ЕРА Болгарія» ЕАД. Найімовірніший — базовий сценарій. Іпотечні ставки плавно зростають приблизно на 0,5–0,7 відсотка, а попит помірно сповільнюється. Угод стає менше, приблизно 70–75 тисяч на рік, а ціни помірно ростуть.

Найменш імовірний — оптимістичний сценарій. Ставки лишаються низькими, як тепер, спад угод зупиняється, попит пожвавлюється. У ризиковому сценарії Європейський центральний банк сильніше піднімає ставки, бо ціни на послуги й зарплати й далі зростають. Тоді іпотечні ставки в Болгарії перевищують 3,5 відсотка, як у Франції між 2021 і 2023 роками. Покупцям важко знайти гроші на купівлю, а угод стає менше.

У жовтні ми писали, що угод з нерухомістю в Бургасі було більше, ніж у перших двох кварталах 2026 року, але менше, ніж у 2025-му. Ціни радше трималися на місці, найбільше на вторинному ринку.

Ринок нерухомості в Болгарії вже рухається за європейським фінансовим циклом, вважає Владимиров. За його словами, у 2027 році напрям залежатиме більше від умов кредитування і ставок у єврозоні, ніж від політики та місцевих чинників.