Цены на жильё в Болгарии в 2027 году не упадут, но сделок станет меньше, а покупатели будут дольше раздумывать. Такой прогноз дали участники Real Estate Business Forum в выставочном центре «Интер Экспо» в Софии. Форум организовал портал Imoti.net. По их словам, рынок входит в более спокойный и уравновешенный период, и ни продавцы, ни застройщики не испытывают давления.

Заместитель директора по розничному банкингу Первого инвестиционного банка (Fibank) Ивайло Вылчев считает, что в 2027 году сделок будет всё меньше. Он назвал это «новой нормой». В ближайшее время цены остановятся на одном уровне, а в долгосрочной перспективе, за 5–10 лет, продолжат расти.

Ставки по ипотеке останутся стабильными, объяснил Вылчев. Банки считают их по методикам, привязанным к низким ставкам по вкладам, а болгары не привыкли вкладывать сбережения во что-то другое. Ко второй половине 2027 года кредиты могут немного подорожать — примерно на десять базисных пунктов, то есть на одну десятую процентного пункта. Главная причина — меньшая доля заёмщиков.

Покупатели сами урезают бюджеты. Собственный взнос, который банки требуют при покупке, вырос более чем вдвое по сравнению с прежними периодами. К этому добавляется страх инфляции. И всё же жильё в Болгарии остаётся намного доступнее, чем в Центральной и Западной Европе, отметил Вылчев.

Предварительные договоры купли-продажи сократились на 12–15 процентов, сообщил Георги Шопов. Он председатель правления Национальной ассоциации строительных предпринимателей (НАСП), владелец и управляющий «Тобо груп» и почётный консул Индонезии. По его словам, спад может сохраниться или дойти до 20 процентов, то есть объёмы сделок вернутся к уровню двух-трёхлетней давности.

У застройщиков хватает собственного капитала, и они предпочитают продавать медленнее, но не дешевле, сказал Шопов. По его мнению, цены будут только расти. Больше всего спрашивают небольшие двухкомнатные квартиры примерно за 200–230 тысяч евро. Это реальный потолок для средней болгарской семьи.

Полина Стойкова, исполнительный директор и совладелица агентства «Булгериан пропертис», назвала нынешний этап выравниванием и переходом к более устойчивой обстановке после эйфории. Предложений на вторичном рынке в стране на 30–40 процентов больше, поэтому у покупателей шире выбор. Она ждёт не удешевления, а плавного затишья и, возможно, умеренного роста цен меньше чем на 10 процентов.

Покупатели теперь гораздо внимательнее смотрят на окружение, плату за обслуживание, дороги и коммуникации рядом с домом и общий замысел проектов, добавила Стойкова. Шансы есть у всех сегментов.

Три сценария для рынка в 2027 году представил доктор Мирослав Владимиров. Он преподаёт в Варненском экономическом институте и входит в совет директоров «ЕРА България» ЕАД. Самым вероятным он назвал базовый сценарий. Ставки по ипотеке плавно растут примерно на 0,5–0,7 процентного пункта, а спрос умеренно замедляется. Число сделок снижается до 70–75 тысяч в год, цены умеренно растут.

Наименее вероятен оптимистичный сценарий. В нём ставки остаются такими же низкими, как сейчас, спад числа сделок прекращается, а спрос оживает. В рискованном сценарии Европейский центральный банк повышает ставки сильнее, потому что цены на услуги и зарплаты продолжают расти. Тогда ставки по ипотеке в Болгарии поднимаются выше 3,5 процента, как во Франции в 2021–2023 годах. Покупателям трудно найти деньги на покупку, и число сделок падает.

В октябре мы писали, что сделок с недвижимостью в Бургасе заключено больше, чем в первые два квартала 2026 года, но меньше, чем в 2025-м. Цены скорее удержались на прежнем уровне, в основном на вторичном рынке.

Рынок недвижимости в Болгарии уже следует европейскому финансовому циклу, считает Владимиров. По его словам, в 2027 году всё будет зависеть больше от условий кредитования и ставок в еврозоне, чем от политики и местных причин.