Майже половина угод із житлом у Бургасі за третій квартал 2026 року уклали дешевше за оголошену ціну: 45% проти 36% рік тому, повідомили в компанії «АДРЕС Недвижими имоти».
Покупці порівнюють більше пропозицій і наполегливіше торгуються. Пошук житла в Бургасі триває майже вдвічі довше — 68 днів замість 36.
Серед чотирьох міст, які аналізувала компанія, у Бургасі частка угод зі знижкою залишається найменшою. В інших містах вона теж зросла: у Пловдиві — до 60% (рік тому 42%), у Варні — до 59% (48%), у Софії — до 55% (38%).
У новобудовах Бургас лідирує з часткою 18% угод — рік тому було 14%. Натомість частка вторинного житла в місті впала з 86% до 82%. В інших містах тенденція протилежна. У Варні частка вторинки зросла до 93% (рік тому 86%), у Пловдиві — до 92% (82%), у Софії — до 87% (76%).
Ціни не падають. У Бургасі квадратний метр у двокімнатних квартирах за рік подорожчав на 8%, у трикімнатних — на 7%. Найбільше двокімнатні квартири подорожчали в Пловдиві та Варні — на 23% і 22% відповідно, найменше — в Софії, лише на 3%. Серед трикімнатних перше місце за темпами зростання цін займає Варна з 15%, далі йдуть Софія з 9% і Пловдив з 6%.
Двокімнатні квартири складають 57% усіх продажів у Бургасі, а разом із трикімнатними — 74%. У Пловдиві ця частка сягає 83%, у Софії — 80%, у Варні — 73%, де на будинки припадає 16% угод. У Софії частка багатокімнатних квартир і будинків подвоїлась — до 8%.
У Софії купівля житла триває в середньому 53 дні — рік тому йшлося про 70 днів. У Пловдиві цей термін виріс із 31 до 52 днів, а у Варні майже не змінився — 57 днів проти 56 рік тому.
У Софії знижка понад 10 000 євро вже не виняток, хоча найчастіше трапляється знижка близько 5 000 євро. У Варні невеликі знижки поступово зникають із ринку: їхня частка впала з 59% до 38%, тоді як переважати почали знижки понад 5 000 євро.
Ціни в різних районах столиці відрізняються. Середня ціна квадратного метра в районі «Малинова долина» за рік зросла на 11%, у «Надежді» — на 7%, в «Овча купелі» — приблизно на 7%, у «Манастирски ливади – Схід» — приблизно на 4%, а в центрі міста впала майже на 4%. Житло, продане в «Манастирски ливади – Схід», подешевшало в середньому з 235 377 до 207 767 євро.
Виконавча директорка компанії Гергана Тенекеджиєва назвала ринок збалансованим: активність нижча, але ціни не падають. За її словами, більша частка угод зі знижкою не означає, що ринок падає — радше покупці й продавці повертаються до рівноправних переговорів. «Оголошена ціна дедалі частіше стає точкою відліку для розмови», — сказала вона.
На початку року очікували різкішого падіння активності, нижчих цін і потрясінь на ринку. Такого розвитку подій компанія не прогнозувала, зазначила Тенекеджиєва. Дев'ять місяців по тому ціни на більшість квартир залишаються вищими за минулорічні, а попит тримається на реальній потребі людей у житлі. Змінилася радше поведінка покупців і продавців, і саме мотивація обох сторін тепер вирішує, чи відбудеться угода.
«Після ейфорійного 2025 року сьогодні обидві сторони мають більше причин обережно обмірковувати свій наступний крок», — додала вона.
Обережніші покупці поки не змушують знижувати ціни на найпопулярніше житло, але різниця видно в кожній конкретній угоді: кінцева ціна залежить від характеристик квартири, реалістичності пропозиції та мотивації продавця. Продавці, які справді потребують коштів, йдуть на знижку, а ті, хто не поспішає, краще зачекають. Частина інвесторів у нові проєкти навмисно затримує чергові етапи будівництва, щоб не знижувати ціни навіть на етапі «на папері».
До літа продавці охочіше погоджувалися продавати. У третьому кварталі частина з них перейшла в режим очікування, і на ринку залишилися найбільш мотивовані.
У компанії зазначили: подальша активність ринку залежатиме від того, чи зійдуться очікування покупців і продавців. Є покупці з власними коштами, але вони вимогливі до ціни й готові відкласти покупку, якщо не побачать вигідної пропозиції.
Останній квартал 2026 року покаже, доки триватиме це очікування і як воно вплине на баланс попиту, пропозиції та цін, сказала Тенекеджиєва.