13 квітня 2026 р. — Болгарія посідає одне з провідних місць у Європі за кількістю об'єктів нерухомості, що здаються в короткострокову туристичну оренду. Однак ми на порозі змін. З 20 травня набуває чинності новий регламент Європейського Союзу, який може перевернути гру. Буде запроваджено обов'язкову реєстрацію об'єктів нерухомості, що здаються в оренду, і за цим піде видалення з платформ тих, хто не відповідає умовам.
Новий порядок у туризмі
Румен Драганов, директор Інституту аналізу та оцінки туризму, переконаний, що нові правила будуть корисні для болгарського бізнесу. На його думку, вони створять порядок і поставлять всіх учасників ринку нерухомості в рівне становище. Але що саме це означає?
По-перше, власники нерухомості перебувають у невигідному становищі щодо сплати податків. Одні вносять гроші до бюджету, а інші діють у тіньовому секторі. По-друге, цей тип оренди перешкоджає можливості довгострокової здачі житла орендарям, які бажають орендувати нерухомість на місяці або навіть рік. Зменшується пропозиція довгострокової оренди, а збільшуються можливості оренди на день.
Просто кажучи, власники воліють отримати 100 євро за один день замість 600 євро за місяць. Тому й створено цей регламент. Онлайн-туроператори, які піднімають ціни за рахунок інших учасників бізнесу, повинні будуть зареєструватися. Деякі країни вже ввели обмеження на кількість днів, протягом яких квартири можуть бути частиною платформ короткострокової оренди. Прикладом цього є Відень і Париж, де ліміт становить 90 днів на рік.
У нас поки що немає таких обмежень. Саме тому точна кількість об'єктів нерухомості, які здаються на короткий період часу різним клієнтам, невідома. За даними Болгарської асоціації туристичної нерухомості та інновацій (АТІІ), на платформі Airbnb в країні понад 10 200 об'єктів нерухомості, а на Booking - понад 15 100. Але реальна цифра значно більша. Досі платформи не були зобов'язані перевіряти, чи має власник необхідну ліцензію. Співвідношення квартир, які здаються «в темряві», становить приблизно 3 до 1. Близько 40% з цих об'єктів нерухомості розташовані на курортах, таких як Сонячний берег і Золоті піски. Значний відсоток є і в Софії.
Наслідки для споживачів
Чи вплине регламент, прийнятий у 2024 році та вступаючий в силу у травні 2026 року, на ціни для кінцевих клієнтів? За словами Драганова, ціна визначається ринком. Він додає, що муніципалітети та держава витрачають безвідповідально податкові надходження, і ідея полягає не в тому, щоб перекладати кошти на корупційні практики, а в тому, щоб дисциплінувати ринок.
Незважаючи на це, Драганов вважає, що нові правила не зупинять апріорі отримання доходів без реєстрації та сплати податків. На його думку, сектор буде структуруватися, будуть встановлені пробоїни і будуть здійснюватися оновлення з плином часу.
Регламент ЄС передбачає програмне забезпечення, яке перевірятиме в реальному часі, чи активний номер об'єкта нерухомості. Деякі країни вже вжили радикальних заходів. Іспанія була першою в боротьбі з нелегальним сегментом, знявши оголошення приблизно 200 000 будинків та квартир, які не платили податки. Наразі в країні залишилося близько 329 769 об'єктів нерухомості, які перебувають у «світлій» частині економіки. Це становить зменшення приблизно на 37%.
Мадрид ввів обов'язковий національний реєстраційний номер з 1 липня 2025 року. Лише за місяць Airbnb була змушена видалити 65 000 оголошень без ліцензії. Якщо у власника немає номера, платформи зобов'язані видалити його протягом 48 годин.
Мер Барселони вжив ще більш радикального заходу – планує повне видалення до листопада 2028 року всіх 10 000 ліцензій на туристичні апартаменти, щоб звільнити ринок для довгострокової оренди для місцевих жителів.
Якщо зробити підрахунок, при середньому доході від 25 000 євро за об'єкт нерухомості, виходить, що відпалі об'єкти згенерували близько 1,5 мільярда євро річного обороту, про який фінансове міністерство не має інформації.
Італія також зробила кроки в цьому напрямку. Ще 1 січня 2025 року було введено систему з національним ідентифікаційним кодом. Відсутність такого призводить до солідних штрафів для власників – від 800 до 8000 євро. Якщо код не вказано в оголошенні, штраф може досягати 5000 євро. Італійська держава вже не розраховує на чесність, платформи автоматично утримують плоский податок між 21% і 26%, що робить ухилення від доходів неможливим.
На поточний рік у Франції є приблизно 1,3 мільйона активних оголошень про короткострокову оренду. Відпалі, за даними AirDNA, були лише 1% з них у національному плані, незважаючи на те, що в Парижі, Марселі та Біарріці їх набагато більше. З січня 2025 року вже визнані витрати доходів від нерухомості становлять 30%, а не 50%, тобто податок збільшується, а максимум, який ви можете отримати від коротких оренд, обмежується 77 700 євро на 15 000 євро на рік.
У Німеччині регуляції не є національним рівнем, а визначаються окремими містами через Закон про заборону недоцільного використання житла. Станом на 2025 рік було 214 694 активні оголошення в Airbnb. З них у Берліні активно ліцензованих лише 7216.
У Німеччині є й нещодавнє судове рішення, згідно з яким орендарі, які перездають свої житла в Airbnb, не мають права заробляти – не можуть отримати більше, ніж платять самі власникові.
Болгарська реальність
У Берліні вже введені обмеження на кількість днів, протягом яких апартаменти можуть здаватися в оренду. Обмеження становить до 90 днів на рік для здачі цілого житла без дозволу. У двох містах штрафи за таємну здачу в оренду можуть досягати навіть 500 000 євро. У результаті 8100 вакансійних апартаментів вже не для туристів, а для берлінців.
У Болгарії експерти передбачають, що до 50% об'єктів нерухомості може зникнути з платформ, якщо власники не легалізують свою діяльність до травня 2026 року. Найбільше буде «очищення» у великих містах. У Софії під загрозою понад 4000 оголошень, у Варні – 2800, у Пловдиві та Бургасі – понад 2500 загалом, у Банско – близько 600.
Що показує математика щодо тіньового сегмента в цьому секторі у нас?
Тисячі болгар відкрили, як добре заробляти, не сплачуючи податки. В середньому, одна квартира в Софії або на морі згенерувала близько 18 тис. лв. прибутків за минулий рік. Якщо не буде зареєстровано, власник заощаджує від 2000 до 5000 лв. з цієї суми. До цього числа входять 10% податок на дохід, патентний податок, туристичні збори та внески для самозайнятих осіб.
Для порівняння, у Греції приховували від 3100 до 11 000 євро на рік, в Італії – до близько 8500 євро, як і в Парижі. З новими правилами, Національне агентство з доходів має отримувати автоматичну довідку за кожен переказ на рахунки власників з платформ короткострокової оренди.
На жаль, у цьому бізнесі є й темні сторони. Якщо людина взяла кредит, щоб купити квартиру або будинок, які здає через Airbnb, Booking або інші сайти, розраховувала на високі прибутки, які в 2-3 рази вищі, ніж при довгостроковій оренді. Вони втрачають регулярні платежі і будуть змушені продавати, щоб не втратити житло.
Інші власники – люди зі спадковим житлом, які реалізували чистий прибуток від здачі їх для туристів. Вони не збанкрутують, тому що ця квартира або цей будинок – їхній додатковий дохід. Їхні прибутки, однак, зменшаться, якщо вирішать здавати нерухомість довгостроково.
Є й фірми з управління нерухомістю, які піклуються про багато місць для проживання. Їхній бізнес може скоротитися драматично, якщо власники не легалізують свою діяльність.
Статистика показує, що більше половини квартир у нас були зайняті, як у Софії частка становить 60%. Середня ціна за ніч становить 75 євро, як взимку в Банско, Боровці та Пампорово, а влітку на морі може бути й більше. Найбільш затребувані однокімнатні житла, оскільки часто наймаються парами. Більші об'єкти нерухомості дорожчі, але рідше знаходять клієнтів. Все залежить від власників – наскільки вони можуть реагувати на ринок, робити знижки та добре рекламувати житло.
У цей бізнес вже включаються й сусіди. Не безпосередньо, але в деяких європейських країнах вони мають право повідомляти податківцям, якщо приховуються доходи. В Іспанії прийняли, що більшість з 3/5 власників у кооперації може заборонити короткострокову оренду для туристів у будівлі. У нас також є міжсусідські скандали, і є можливість, що хтось з другого поверху подасть інформацію про постійне перетікання в житлі на третьому.
Згідно з новим регламентом, реєстрація не безкоштовна і не обмежується лише подачею документів в муніципалітет. Є плата за ліжко та внесення до національної системи ЕСТІ, де гості повинні звітувати щодня. Передбачаються штрафи за незареєстровані об'єкти.
Чи зменшаться легко зароблені гроші певних власників і у нас, як це вже відбувається в інших країнах Європи? Можливо, можна буде знайти лазівки для продовження безконтрольних прибутків. Ще побачимо…