Ціни на нерухомість і доходи клієнтів Банку ДСК зростуть приблизно на 8% у 2027 році. Такий прогноз озвучила Пламена Тотева, керівниця напряму «Іпотечні кредити» в банку. Вона виступила на дванадцятій національній щорічній конференції Національної асоціації «Нерухомість» у софійському готелі «Софія Балкан Палас».
Форум — головна подія професійного місяця брокерів. Експерти, підприємці, представники установ та іноземні гості говорили про ринок, професію, європейські правила, нове покоління покупців і штучний інтелект у роботі брокерів.
За словами Тотевої, від початку року банки видали стільки ж іпотечних кредитів, як торік. Змінилося інше: дедалі більше угод оплачують кредитом. У Софії за перші 10 місяців іпотеку брали покупці близько 80% помешкань. По всій країні таких понад 40%.
Тотева очікує, що іпотечне кредитування у 2027 році зростатиме повільніше, приблизно на 15%. На її думку, це добре після сильного зростання останніх років. Нині іпотечні кредити становлять 14–15% валового внутрішнього продукту, тобто вартості всієї економіки. За останні 5 років їхня частка зросла приблизно на 10%.
Ставки за іпотекою можуть поступово піднятися на 20–30 базисних пунктів, тобто на кілька десятих відсотка. Для середнього кредиту це приблизно на 20–30 євро більше в місячному платежі. Тотева вважає, що ставки залишаться відносно низькими. Подорожчання не сильно зачепить людей із кредитами.
Якщо доходи й ціни ростуть схожими темпами, а ставки різко не стрибають, умови для позичальників суттєво не погіршаться, пояснила вона. У Софії людина, яка подає заявку на іпотеку, заробляє в середньому близько 4000 євро. Тотева очікує, що в середньостроковій перспективі ставки в Болгарії наблизяться до ставок у єврозоні. Проте вони залишаться нижчими за середні по єврозоні.
Антон Андонов, виконавчий директор «ЕРА Болгарія», прогнозує, що наступного року угод із нерухомістю стане приблизно на 10% менше. У 2024 і 2025 роках було рекордні близько 95 000 угод на рік. Звичайний середній показник — близько 75 000. Андонов не виключає, що високий рівень збережеться й надовго.
На його думку, з ринку поступово йдуть покупці, які шукають інвестицію або хочуть перепродати дорожче. Дедалі більше ринок визначатимуть люди, яким справді потрібне житло.
В офісах «ЕРА Болгарія» зазвичай близько 30% продажів припадає на нові будинки, а 70% — на вторинний ринок. Цьогоріч частка нового будівництва, як очікують, впаде приблизно до 20%.
За словами Андонова, причини такі: обережніші покупці, високі ціни на нові квартири, довгі адміністративні процедури. Трапляються й випадки, коли забудовники підвищують ціну після підписання попереднього договору. Через це зростає невпевненість, і клієнти воліють дочекатися, поки добудують будинок.
Модель, коли будівництво фінансують переважно авансами покупців, поступово відмирає. Андонов радить інвесторам більше покладатися на банківські або власні гроші та на гнучкіші схеми з першим внеском від 10 до 30%. Брокерам, закликав він, треба зважати на ринок, бути активнішими й вкладати гроші у свої команди.
Христо Ангелков, керівний партнер «Болгарія Сотбіс Інтернешнл Ріелті», очікує менше інвестиційних покупок і більше таких, що роблять для себе та родини. Після сильного 2025 року ринок заспокоюється, а покупці стали обережнішими й прискіпливішими, сказав він.
Цьогоріч найбільший спад — серед дешевих і середніх за ціною об'єктів. Угоди з розкішною нерухомістю тривають: покупці шукають престижні місця для власного користування. Такі угоди укладають повільніше, бо клієнти вивчають усе докладніше. Частина потенційних покупців відкладає рішення, бо чекає економічної кризи й нижчих цін.
Ангелков вважає, що за стабільних банків і без помітного зростання ставок ринок розвиватиметься більш нормальними темпами. На його думку, розкішність помешкання визначають місце, якість будівництва, оздоблення та послуги в будинку. У Болгарії квартири досі здають переважно під шпаклівку й стяжку. На міжнародних ринках розкішні об'єкти здають завершеними або з можливістю окремого дизайн-проєкту інтер'єру.
У жовтні 2026 року ми писали, що угод із нерухомістю в Бургасі більше, ніж на початку року, але менше, ніж у 2025-му. За словами Діани Іванової з місцевої фірми з нерухомості, ціни трималися, найбільше на вторинному ринку.
У Софії готують чотири проєкти розкішних брендових резиденцій високого цінового класу. Житло в них продаватимуть повністю завершеним. Про проєкти оголосять, коли підпишуть договори й почнеться будівництво.