Тень Airbnb: Как новые правила потрясут рынок краткосрочной аренды в Болгарии

13 апреля 2026 г. — Болгария занимает одно из лидирующих мест в Европе по количеству объектов недвижимости, сдаваемых в краткосрочную туристическую аренду. Тем не менее, мы на пороге перемен. С 20 мая вступает в силу новый регламент Европейского союза, который может перевернуть игру. Будет введена обязательная регистрация объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, и последует удаление с платформ тех, кто не соответствует условиям.

Новый порядок в туризме

Румен Драганов, директор Института анализа и оценки в туризме, убежден, что новые правила будут полезны для болгарского бизнеса. По его мнению, они наведут порядок и поставят всех участников рынка недвижимости в равное положение. Но что именно это значит?

Во-первых, владельцы недвижимости находятся в неравном положении с точки зрения уплаты налогов. Одни вносят деньги в бюджет, в то время как другие действуют в сером секторе. Во-вторых, этот тип аренды препятствует возможности долгосрочной сдачи жилья арендаторам, желающим арендовать недвижимость на месяцы или даже год. Сокращается предложение долгосрочной аренды, а возрастают возможности аренды на день.

Проще говоря, владельцы предпочитают взять 100 евро за один день, вместо 600 евро за месяц. Поэтому и был создан этот регламент. Онлайн-туроператоры, которые повышают цены за счет других участников бизнеса, должны будут зарегистрироваться. Некоторые страны уже ввели ограничения на количество дней, в течение которых апартаменты могут быть частью платформ краткосрочной аренды. Примером тому являются Вена и Париж, где лимит составляет 90 дней в году.

У нас пока нет подобных ограничений. Именно поэтому точное количество объектов недвижимости, которые сдаются на короткий период времени разным клиентам, неизвестно. По данным Болгарской ассоциации туристической недвижимости и инноваций (АТИИ), на платформе Airbnb насчитывается более 10 200 объектов недвижимости в стране, а на Booking – более 15 100. Но реальная цифра намного больше. До сих пор платформы не были обязаны проверять, имеет ли владелец необходимую лицензию. Соотношение квартир, сдаваемых «в темную», составляет примерно 3 к 1. Около 40% этих объектов недвижимости находятся на курортах, таких как Солнечный берег и Золотые пески. Значительный процент приходится и на Софию.

Последствия для потребителей

Повлияет ли регламент, принятый в 2024 году и вступающий в силу в мае 2026 года, на цены для конечных клиентов? По мнению Драганова, цена определяется рынком. Он добавляет, что муниципалитеты и государство безответственно тратят налоговые поступления, и идея состоит не в том, чтобы переводить средства на коррупционные практики, а в том, чтобы дисциплинировать рынок.

Несмотря на это, Драганов считает, что новые правила не остановят априори получение доходов без регистрации и уплаты налогов. По его словам, сектор будет структурирован, будут установлены пробелы и будут внесены обновления с течением времени.

Регламент ЕС предусматривает программное обеспечение, которое будет проверять в реальном времени, активен ли номер объекта недвижимости. Некоторые страны уже предприняли радикальные меры. Испания была первой в борьбе с нелегальным сегментом, удалив объявления примерно о 200 000 домов и апартаментов, которые не платили налоги. В настоящее время в стране осталось около 329 769 объектов недвижимости, которые находятся в «светлой» части экономики. Это составляет снижение примерно на 37%.

Мадрид ввел обязательный национальный регистрационный номер с 1 июля 2025 года. Только за месяц Airbnb была вынуждена удалить 65 000 объявлений без лицензии. Если у владельца нет номера, платформы обязаны удалить его в течение 48 часов.

Мэр Барселоны предпринял еще более радикальную меру – планирует полное удаление до ноября 2028 года всех 10 000 лицензий на туристические апартаменты, чтобы освободить рынок для долгосрочной аренды для местных жителей.

Если сделать подсчет, при среднем доходе в 25 000 евро за объект недвижимости, получается, что выбывшие объекты недвижимости сгенерировали около 1,5 миллиарда евро годового оборота, о котором у министерства финансов нет информации.

Италия также предприняла шаги в этом направлении. Уже 1 января 2025 года была введена система с национальным идентификационным кодом. Отсутствие такового ведет к солидным штрафам для владельцев – от 800 до 8000 евро. Если код не указан в объявлении, штраф может достигать 5000 евро. Итальянское государство уже не рассчитывает на честность, платформы автоматически удерживают плоский налог от 21% до 26%, что делает уклонение от уплаты налогов невозможным.

На текущий год во Франции насчитывается приблизительно 1,3 миллиона активных объявлений о краткосрочной аренде. Выбывших, по данным AirDNA, было всего 1% от них в национальном масштабе, несмотря на то, что в Париже, Марселе и Биаррице их намного больше. С января 2025 года уже признанные расходы доходов от недвижимости составляют 30%, а не 50%, то есть налог увеличивается, а максимум, который вы можете получить от краткосрочной аренды, ограничивается от 77 700 евро до 15 000 евро в год.

В Германии регуляции не на национальном уровне, а определяются отдельными городами через Закон о запрете нецелесообразного использования жилья. К 2025 году было 214 694 активных объявления на Airbnb. Из них в Берлине активно лицензированы только 7216.

В Германии также есть недавнее судебное решение, согласно которому арендаторы, которые пересдают свои квартиры на Airbnb, не имеют права зарабатывать – они не могут получить больше, чем платят сами владельцу.

Болгарская реальность

В Берлине уже введены ограничения на количество дней, в течение которых апартаменты могут сдаваться в аренду. Ограничение составляет до 90 дней в году для сдачи всего жилья без разрешения. В двух городах штрафы за тайную сдачу в аренду могут достигать даже 500 000 евро. В результате 8100 вакансионных апартаментов уже не для туристов, а для берлинцев.

В Болгарии эксперты предсказывают, что до 50% объектов недвижимости могут исчезнуть с платформ, если владельцы не легализуют свою деятельность до мая 2026 года. Самая большая «очистка» будет в больших городах. В Софии под угрозой более 4000 объявлений, в Варне – 2800, в Пловдиве и Бургасе – более 2500 в общей сложности, в Банско – около 600.

Что показывает математика для серого сегмента в этом секторе у нас?

Тысячи болгар нашли способ хорошо зарабатывать, не платя налоги. В среднем, одна квартира в Софии или на море генерировала около 18 тыс. левов доходов за прошлый год. Если не будет зарегистрирована, владелец сэкономит от 2000 до 5000 левов от этой суммы. В это число входят 10% налог на доход, патентный налог, туристические сборы и взносы для самозанятых лиц.

Для сравнения, в Греции укрывали от 3100 до 11 000 евро в год, в Италии – до около 8500 евро, а также в Париже. С новыми правилами, Национальное агентство по доходам должно получать автоматическую справку по каждому переводу по счетам владельцев с платформ краткосрочной аренды.

К сожалению, в этом бизнесе есть и темные стороны. Если человек взял кредит, чтобы купить квартиру или дом, которые сдает через Airbnb, Booking или другие сайты, он рассчитывал на высокие доходы, которые в 2-3 раза выше, чем при долгосрочной аренде. Они теряют регулярные платежи и будут вынуждены продавать, чтобы не потерять жилье.

Другие владельцы – это люди с наследственным жильем, которые реализовали чистую прибыль от сдачи его туристам. Они не обанкротятся, потому что эта квартира или этот дом являются для них дополнительным доходом. Однако их доходы уменьшатся, если они решат сдавать свою недвижимость долгосрочно.

Есть и фирмы по управлению недвижимостью, которые заботятся о многих местах размещения. Их бизнес может сократиться драматически, если владельцы не легализуют свою деятельность.

Статистика показывает, что более половины апартаментов у нас были заняты, при этом в Софии доля составляет 60%. Средняя цена за ночевку составляет 75 евро, при этом зимой в Банско, Боровце и Пампорово, а летом на море может быть и больше. Наиболее востребованы однокомнатные жилища, так как часто нанимаются парами. Более крупные объекты недвижимости дороже, но реже находят клиентов. Все зависит от владельцев – насколько они могут реагировать на рынок, делать скидки и хорошо рекламировать свое жилье.

В этот бизнес уже включаются и соседи. Не напрямую, но в некоторых европейских странах они имеют право сообщать в налоговую, если скрываются доходы. В Испании приняли, что большинство в 3/5 владельцев в кооперации может запретить краткосрочную аренду для туристов в здании. У нас также есть межсоседские скандалы, и возможно, кто-то со второго этажа подаст информацию о постоянном обороте в жилье на третьем.

Согласно новому регламенту, регистрация не бесплатна и не ограничивается только подачей документов в муниципалитет. Есть такса за кровать и внесение в национальную систему ЭСТИ, где гости должны отчитываться каждый день. Предусмотрены штрафы за незарегистрированные объекты.

Уменьшатся ли легко заработанные деньги у определенных владельцев и у нас, как уже происходит в других странах Европы? Возможно, будут найдены лазейки для продолжения бесконтрольной прибыли. Предстоит увидеть…