Сянката на Airbnb: Как нови правила ще разтърсят пазара на краткосрочни наеми в България

13 април 2026 г. — България се нарежда сред европейските лидери по брой имоти, отдавани за краткосрочни туристически наеми. Все пак, на прага сме на промени. От 20 май влиза в сила нов регламент на Европейския съюз, който може да преобърне играта. Ще бъде въведено задължително регистриране на имотите, отдавани под наем, и ще последва премахване от платформите за тези, които не отговарят на условията.

Новият ред в туризма

Румен Драганов, директор на Института за анализи и оценки в туризма, е убеден, че новите правила ще бъдат от полза за българския бизнес. Според него, те ще създадат ред и ще поставят всички участници на пазара на имоти в еднаква позиция. Но какво точно означава това?

Първо, собствениците на имоти са в неравностойно положение по отношение на плащането на данъци. Едни внасят пари в бюджета, докато други действат в сивия сектор. Второ, този тип наеми пречат на възможността за дългосрочно отдаване на жилища на наематели, търсещи да наемат имот за месеци или дори година. Намалява се предлагането на дългосрочни наеми, а нарастват възможностите за наеми за ден.

Много просто, собствениците предпочитат да вземат 100 евро за един ден, вместо 600 евро за месец. Затова и е създаден този регламент. Онлайн туроператорите, които вдигат цените за сметка на другите участници в бизнеса, ще трябва да се регистрират. Някои държави вече въведоха ограничения за броя дни, през които апартаментите могат да бъдат част от платформи за краткосрочни наеми. Пример за това са Виена и Париж, където лимитът е 90 дни годишно.

У нас засега няма подобни ограничения. Именно поради това, точният брой имоти, които се отдават за кратък период от време на различни клиенти, е неизвестен. Според Българската асоциация за туристически имоти и иновации (АТИИ), в платформата Airbnb има над 10 200 имота в страната, а в Booking – над 15 100. Но реалната цифра е доста по-голяма. Досега платформите не бяха длъжни да проверяват дали собственикът притежава необходимия лиценз. Съотношението на квартирите, отдавани „на тъмно“, е приблизително 3 към 1. Близо 40% от тези имоти се намират в курорти като Слънчев бряг и Златни пясъци. Значителен процент има и в София.

Последиците за потребителите

Регламентът, приет през 2024 г. и влизащ в сила през май 2026 г., ще повлияе ли на цените за крайните клиенти? Според Драганов, цената се определя от пазара. Той добавя, че общините и държавата харчат безотговорно данъчни приходи, и идеята е не да се прехвърлят средства към корупционни практики, а да се дисциплинира пазарът.

Въпреки това, Драганов смята, че новите правила няма да спрат априори получаването на доходи без регистрация и плащане на данъци. Според него, секторът ще се структурира, ще се установят пробойните и ще се извършат актуализации с течение на времето.

Регламентът на ЕС предвижда софтуер, който да проверява в реално време дали номерът на имота е активен. Някои страни вече предприеха радикални мерки. Испания беше първа в борбата с нелегалния сегмент, като свали обявите на около 200 000 къщи и апартаменти, които не плащаха данъци. В момента в страната са останали около 329 769 имота, които са в „светлата“ част на икономиката. Това представлява намаление с около 37%.

Мадрид въведе задължителен национален регистрационен номер от 1 юли 2025 г. Само за месец Airbnb беше принудена да изтрие 65 000 обяви без лиценз. Ако собственикът няма номер, платформите са длъжни да го премахнат в рамките на 48 часа.

Кметът на Барселона предприе още по-радикална мярка – планира пълното премахване до ноември 2028 г. на всичките 10 000 лиценза за туристически апартаменти, за да освободи пазара за дългосрочни наеми за местните жители.

Ако се направи сметка, при среден доход от 25 000 евро за имот, излиза, че отпадналите имоти са генерирали около 1,5 милиарда евро годишен оборот, за който финансовото министерство няма информация.

Италия, също предприе стъпки в тази насока. Още на 1 януари 2025 г. беше въведена система с национален идентификационен код. Липсата на такъв води до солени глоби за собствениците – от 800 до 8000 евро. Ако кодът не е изписан в обявата, глобата може да достигне 5000 евро. Италианската държава вече не разчита на честността, платформите автоматично удържат плосък данък между 21% и 26%, което прави укриването на доходи невъзможно.

Към настоящата година във Франция има приблизително 1,3 милиона активни обяви за краткосрочен наем. Отпадналите, според данни на AirDNA, са били едва 1% от тях в национален план, въпреки че в Париж, Марсилия и Биариц са доста повече. От януари 2025 г. вече признатите разходи на доходите от имоти са 30%, а не 50%, тоест данъкът се увеличава, а максимумът, който можете да получите от кратки наеми, се ограничава от 77 700 евро на 15 000 евро на година.

В Германия регулациите не са на национално ниво, а се определят от отделните градове чрез Закона за забрана на нецелесъобразното ползване на жилища. Към 2025 г. е имало 214 694 активни обяви в Airbnb. От тях в Берлин активно лицензираните са само 7216.

В Германия има и скорошно съдебно решение, според което наемателите, които преотдават жилищата си в Airbnb, нямат право да печелят – не могат да получат повече, отколкото плащат самите те на собственика.

Българската реалност

В Берлин вече са въведени ограничения за броя на дните, през които апартаментите могат да се отдават под наем. Ограничението е до 90 дни годишно за отдаване на цяло жилище без разрешение. В двата града глобите за тайно отдаване под наем могат да достигнат дори до 500 000 евро. В резултат на това 8100 ваканционни апартамента вече не са за туристи, а за берлинчани.

В България експертите предвиждат, че до 50% от имотите може да изчезнат от платформите, ако собствениците не легализират дейността си до май 2026 г. Най-голямо ще е „прочистването“ в големите градове. В София застрашени са над 4000 обяви, във Варна – 2800, в Пловдив и Бургас – над 2500 общо, в Банско – около 600.

Какво показва математиката за сивия сегмент в този сектор у нас?

Хиляди българи са открили как да печелят добре, без да плащат данъци. Средно, един апартамент в София или на морето е генерирал около 18 хил. лв. приходи за миналата година. Ако не бъде регистриран, собственикът спестява между 2000 и 5000 лв. от тази сума. В това число влизат 10% данък върху дохода, патентен данък, туристически такси и осигуровки за самоосигуряващи се лица.

За сравнение, в Гърция са укривали между 3100 и 11 000 евро годишно, в Италия – до около 8500 евро, както и в Париж. С новите правила, Националната агенция по приходите трябва да получава автоматична справка за всеки превод по сметките на собствениците от платформите за краткосрочни наеми.

За съжаление, в този бизнес има и тъмни страни. Ако човек е взел кредит, за да купи апартамента или къщата, които отдава чрез Airbnb, Booking или други сайтове, е разчитал на високите приходи, които са 2-3 пъти по-високи, отколкото при дългосрочен наем. Те губят редовните плащания и ще бъдат принудени да продават, за да не загубят жилището си.

Други собственици са хора с наследствени жилища, които са реализирали чиста печалба от отдаването им за туристи. Те няма да фалират, защото този апартамент или тази къща са им допълнителен доход. Техните приходи обаче ще намалеят, ако решат да отдават имотите си дългосрочно.

Има и фирми за управление на имоти, които се грижат за много места за настаняване. Бизнесът им може да се свие драстично, ако собствениците не легализират дейността си.

Статистиката показва, че повече от половината апартаменти у нас са били заети, като в София делът е 60%. Средната цена за нощувка е 75 евро, като през зимата в Банско, Боровец и Пампорово, а през лятото по морето може да е и повече. Най-търсени са едностайните жилища, тъй като често се наемат от двойки. По-големите имоти са по-скъпи, но по-рядко намират клиенти. Всичко зависи от собствениците – доколко могат да реагират на пазара, да правят отстъпки и да рекламират добре жилището си.

В този бизнес вече се включват и съседите. Не директно, но в някои европейски страни те имат право да съобщават на данъчните, ако се прикриват приходи. В Испания приеха, че мнозинство от 3/5 от собствениците в кооперацията може да забрани краткосрочните наеми за туристи в сградата. У нас също има междусъседски скандали и е възможно някой от втория етаж да подаде информация за постоянно текучество в жилище на третия.

Според новия регламент регистрацията не е безплатна и не се ограничава само до подаване на документи в общината. Има такса за легло и вписване в националната система ЕСТИ, където гостите трябва да се отчитат всеки ден. Предвиждат се глоби за нерегистрирани обекти.

Дали лесно спечелените пари на определени собственици ще намалеят и у нас, както вече се случва в други страни от Европа? Възможно е да се намерят вратички за продължаване на безконтролните печалби. Предстои да видим…