Преди да подпишат договор за жилищен кредит, кандидатите трябва да проверят дали ще могат да плащат вноската при лихва 4% или 4,5% и при временно по-ниски доходи, съветват от пловдивската агенция за недвижими имоти „Тиарис“. Лихвите по новите заеми сега са ниски, но кредитът е за 30 години и няма гаранция, че те ще останат такива.
Средната лихва по новите жилищни кредити в България през септември 2026 г. е 2,41%. Това показват последните данни на БНБ. Годишният процент на разходите (ГПР) е 2,76% и показва пълната цена на заема. И двата показателя са леко под нивата от август.
От „Тиарис“ пресмятат вноската за заем от 150 000 евро за 30 години. При лихва 2,41% тя е около 586 евро на месец. Ако лихвата стане 2,91%, тоест с 0,5 процентни пункта повече, вноската расте до около 625 евро – около 39 евро месечно отгоре. При 3,91%, с 1,5 пункта над сегашната, тя достига около 708 евро, или около 123 евро над първоначалната. Експертите от агенцията предупреждават, че и малка промяна в лихвата може да оскъпи заема със стотици евро на година за домакинството.
Сметките са за равни месечни вноски, без такси и застраховки, и служат само за илюстрация. Те показват как по-висока лихва би натоварила бюджета, а не са прогноза, че кредитите ще поскъпнат. При вече изплащан заем ефектът от промяна на лихвата зависи от оставащата главница, от срока и от условията в договора.
БНБ по правило допуска кредитът да е до 85% от стойността на имота, с който е обезпечен. Плащанията по дълга могат да са до 50% от месечния доход на кредитополучателя. Срокът е най-много 30 години. Ограничени отклонения са възможни. Тези граници са на регулатора. Те не означават, че най-големият разрешен заем е подходящ за всяко семейство. Затова трябва да се прецени дали бюджетът ще издържи по-висока лихва, по-ниски доходи или неочаквани разходи. Ако при по-тежкия сценарий за основни нужди остават твърде малко пари, сумата на заема трябва да се преразгледа.
При плаваща лихва трябва да се види на какъв показател се базира, каква е надбавката, кога се променя и дали договорът предвижда ограничения. Промяната на основните лихви на ЕЦБ не вдига еднакво и автоматично всички вноски – ефектът зависи от механизма в договора. При фиксирана лихва се проверява дали тя важи за целия срок, или само за първите няколко години, и какви са условията след това. Офертите се сравняват и по ГПР, по задължителните застраховки, по таксите и по допълнителните услуги.
Ако банката оцени имота под продажната цена, купувачът може да трябва да вложи повече собствени пари от планираното. Към цената на жилището се прибавят местният данък, нотариалните и вписвателните такси, евентуалната комисиона на посредник, разходите по финансирането, ремонтът, обзавеждането и резервът за непредвидени случаи. Потребителските заеми, покупките на изплащане, кредитните карти и овърдрафтите влияят на оценката на банката – още преди кандидатстване трябва да се изясни как тя ги отчита.
По-ниската обявена цена трябва да се гледа заедно с нужните довършителни работи, качеството на изпълнението и гаранциите в договора. При имот в строеж се преценяват сроковете за строителство, схемата на плащане и условията, при които банката отпуска парите. При забавяне купувачът по-дълго плаща наем. Едновременно с това плаща и разходи за новото жилище.