Ринок нерухомості переживає ренесанс, який експерти все частіше описують терміном "прихований самоцвіт Європи". На порозі Єврозони, Болгарія перетворюється на магніт для нового типу капіталів – а український фактор відіграє ключову, хоча й часто недооцінену роль.
Ефект "Євро 2026": Стабільність і довіра
Основний двигун цього буму безперечно майбутнє прийняття євро 1 січня 2026 року. Дані Національного статистичного інституту (НСІ) за другий і третій квартали 2025 року показують вражаюче зростання цін на житло понад 15% на річній базі – темп, який ставить нашу країну в топ-3 ЄС за подорожчанням нерухомості. На відміну від попередніх бульбашок, цього разу зростання підкріплене реальними очікуваннями інтеграції.
Інвестори із Західної Європи розглядають входження в єврозону як гарантію стабільності та усунення валютного ризику. Психологічний бар'єр падає – для одного німецького або французького фонду ринок, що оперує в євро, вже є "домашнім" ринком.
Український фактор: Від прихистку до інвестиції
Один з найцікавіших феноменів ринку у 2024 і 2025 роках – трансформація українських громадян з орендарів у власники. Згідно з даними провідних агенцій з нерухомості, українці вже серед найактивніших іноземних покупців, особливо на Чорноморському узбережжі та у великих містах, як-от Варна та Бургас.
На відміну від першої хвилі у 2022 році, коли шукали терміновий прихисток, сьогоднішні українські покупці – прагматичні інвестори. Багато з них, вирішивши залишитися назавжди в Болгарії або диверсифікувати активи за межами батьківщини через триваючу там нестабільність, вкладають кошти у якісну нерухомість. Це не тільки підтримує цінові рівні, а й стимулює будівництво сучасних житлових комплексів, що відповідають вищим стандартам.
Нова географія капіталів
Особливо показова статистика прямих іноземних інвестицій (ПІІ). Після років домінування російських капіталів, які зараз виводяться через санкції та геополітику, їхнє місце займає строкатий мікс. Польща, Німеччина, Ізраїль та Україна формують новий профіль інвестора. Цей диверсифікований ринок набагато стійкіший і здоровіший.
Інтерес до Софії також показовий. Столиця, з цінами все ще близько 2000 євро за кв.м., залишається драматично дешевшою за західноєвропейські аналоги, але пропонує високу прибутковість від оренди, підживлену ІТ-сектором та цифровими кочівниками. Українські ІТ-фахівці, які перемістили бізнес до нас, є активною частиною цього процесу.
Чи є бульбашка?
Питання про "імотну бульбашку" неминуче. Так, ціни зростають випереджаючи щодо доходів у деяких секторах. Незважаючи на це, коефіцієнт доступності в Болгарії залишається кращим порівняно з багатьма західними столицями. Відсотки за іпотечними кредитами, хоч і злегка підвищені, утримуються нижче 4% – рівні, про які багато європейців можуть лише мріяти.
Висновок
Бум імотного ринку у 2025 році не випадковий. Він є відображенням довіри до європейського шляху Болгарії та здатності економіки інтегрувати нових учасників. Українські інвестиції, поряд з майбутнім євро, виявилися тією "свіжою кров'ю", якої ринок потребував, щоб перейти на наступний рівень зрілості.
Резюме: На порозі 2026 року імотний ринок у Болгарії б'є рекорди. Тоді як прийняття євро залучає західні капітали, одна несподівана група інвесторів – українські громадяни – змінює правила гри, перетворюючи кризу на можливість для болгарської економіки.