Комбинацията от години на ниски лихви, рязко поскъпване на имотите и нарастващи разходи за живот доведе до експлозивен ръст на кредитите за домакинства и фирми. Това повдига неизбежния въпрос: превръща ли се лесният достъп до финансиране в риск от кредитен прегрев и доколко банковата система е готова да поеме евентуален шок?
Ипотеките: рекорден ръст на фона на поскъпващи жилища
Жилищното кредитиране е един от най-ясните маркери за апетит към риск. В последните години ипотечните кредити у нас растат с двуцифрени темпове, а обемът им достигна исторически най-високи нива.
Паралелно с това цените на жилищата в големите градове се увеличават рязко, а делът на сделките, финансирани с кредит, нараства – в София вече преобладаващата част от покупките на жилища са с участие на банка.
Този взрив на ипотечното кредитиране е подкрепен от исторически ниски лихви. Евтините пари правят по-високите цени на имотите "поносими" в краткосрочен план, но увеличават чувствителността на домакинствата към бъдещо покачване на лихвите и доходови шокове.
Потребителските кредити и дълговата тежест на домакинствата
Не само ипотеките растат. Потребителските кредити – кредитни карти, стокови и кеш заеми – също бележат силно увеличение и за първи път достигат обем от десетки милиарди левове.
Общият размер на задълженията на домакинствата вече представлява съществен дял от БВП, а значителна част от новите заематели са с ограничени резерви и по-ниска финансова грамотност.
Международният опит показва, че бързото нарастване на необезпеченото кредитиране често предшества влошаване на качеството на портфейлите, особено при домакинства с нисък доход и без "възглавница" за непредвидени ситуации.
Корпоративното кредитиране: двигател на растежа или източник на прегряване?
За бизнеса евтините кредити са стимул за инвестиции, но и потенциален източник на дисбаланси. Ръстът на заемите към фирмите е концентриран в сектори с бързи печалби и висока цикличност – строителство, недвижими имоти, търговия и услуги.
Ако цените на активите внезапно спрат да растат или търсенето се свие, обслужването на тези дългове се превръща в сериозно предизвикателство, а рисковете се пренасят върху банковите баланси.
Портфейлът от кредити към малкия и средния бизнес е особено чувствителен: МСП имат по-ограничен достъп до капиталови пазари и по-малки резерви, а при стрес банките първо затягат именно към тях кредитните стандарти.
Регулатори срещу прегряване: мерки за охлаждане на ипотечния бум
Осъзнавайки риска от прегряване, регулаторите в Европа и у нас започнаха да прилагат макропруденциални мерки. Българската народна банка въведе по-строги изисквания към ипотечното кредитиране: ограничения за съотношението "заем към стойност" (LTV), лимити на месечната вноска спрямо дохода (DSTI) и таван за максималния срок на кредита.
Целта е да се предотврати прекомерно задлъжняване на домакинствата и да се ограничи рискът от кредитен балон на имотния пазар. Подобни инструменти се използват и в други страни от ЕС – често съчетани с капиталови буфери за банките, които да поемат евентуални загуби.
В същото време самите банки постепенно затягат вътрешните си критерии: по-строг анализ на доходите, проверка на общата задлъжнялост, по-високи изисквания към самоучастието и по-консервативна оценка на обезпеченията.
Устойчивостта на банковия сектор: урокът от предишни кризи
След кризата от 2008–2009 г. банките в България и региона значително укрепиха капиталовата си позиция, а делът на необслужваните кредити е в траен спад. Стрес тестовете и европейските регулации създават допълнителни защити.
Въпреки това бързият кредитен растеж винаги носи риск – особено ако се комбинира с рязко поскъпване на активите и силно оптимистични очаквания за доходите и заетостта.
Историята показва, че кредитните кризи рядко тръгват от "най-очевидно" рисковите кредити; често именно масовите ипотечни и потребителски заеми се превръщат в проблем, когато условията се променят едновременно за голям брой домакинства и фирми.
Къде е границата между нормален кредитен цикъл и прегряване?
Ключовите индикатори са: темпът на растеж на кредитите спрямо БВП, дълговата тежест на домакинствата и корпоративния сектор, динамиката на цените на имотите и качеството на кредитните портфейли.
Когато кредитите растат значително по-бързо от доходите и реалната икономика, а цените на активите се откъсват от фундаментите (наеми, печалби, производителност), рискът от прегряване е налице – дори ако просрочията временно остават ниски.
В настоящата ситуация комбинацията от все още относително ниски лихви, високата инфлация през последните години и стремежа на хората да "спасят" парите си чрез имоти и потребление подхранва кредитната експанзия.
Задачата на регулаторите и банките е да намерят баланс между подкрепата за растеж и предпазването от нов дългов балон – чрез таргетирани ограничения, по-ясна информация към клиентите и насърчаване на финансова грамотност, която да ограничи импулсивното задлъжняване.