Цены на недвижимость и доходы клиентов банка ДСК вырастут примерно на 8% в 2027 году. Такой прогноз дала Пламена Тотева, управляющий директор банка по направлению «Ипотечные кредиты». Она выступила на двенадцатой национальной годовой конференции Национальной ассоциации «Недвижимые имущества» в отеле «София Балкан Палас» в Софии.
Форум — главное событие профессионального месяца для брокеров. Эксперты, предприниматели, представители госорганов и иностранные гости обсудили рынок, профессию, европейские правила, новое поколение покупателей и искусственный интеллект в работе брокеров.
По словам Тотевой, с начала года банки выдали примерно столько же ипотечных кредитов, сколько за весь прошлый год. Изменилось другое: всё больше сделок оплачивают кредитом. За первые 10 месяцев около 80% недвижимости в Софии купили с ипотекой. По всей стране доля превышает 40%.
В 2027 году ипотечное кредитование будет расти медленнее, примерно на 15%, ожидает Тотева. Она считает это здоровым после сильного роста последних лет. Сейчас ипотечные кредиты составляют 14–15% валового внутреннего продукта, то есть стоимости всей экономики. За последние 5 лет их доля выросла примерно на 10%.
Ставки по ипотеке могут постепенно вырасти на 20–30 базисных пунктов, то есть на несколько десятых процента. По среднему кредиту ежемесячный платёж увеличится примерно на 20–30 евро. Тотева считает, что ставки останутся сравнительно низкими, и подорожание мало заденет тех, у кого есть кредит.
Если доходы и цены растут близкими темпами, а ставки не подскакивают, условия для заёмщиков заметно не ухудшатся, объяснила она. В среднем доход одного заявителя на ипотеку в Софии — около 4000 евро. Тотева ожидает, что в среднесрочной перспективе ставки в Болгарии приблизятся к ставкам в еврозоне, но останутся ниже среднего уровня по валютному союзу.
Антон Андонов, исполнительный директор «ЕРА България», прогнозирует, что в следующем году число сделок с недвижимостью снизится примерно на 10%. В 2024 и 2025 годах был рекорд — около 95 000 сделок в год. Обычно их в среднем около 75 000. Андонов не исключает, что высокий уровень сохранится и в долгосрочной перспективе.
Он считает, что с рынка постепенно уходят покупатели, которые ищут инвестицию или хотят перепродать жильё дороже. Рынок всё больше будут определять люди, которым действительно нужно жильё.
В офисах «ЕРА България» обычно около 30% продаж приходится на новостройки, а 70% — на вторичный рынок. В этом году доля нового строительства, как ожидается, упадёт примерно до 20%.
По словам Андонова, причины в том, что покупатели стали осторожнее, новое жильё дорогое, процедуры долгие, а некоторые застройщики поднимают цену после подписания предварительного договора. Это усиливает неуверенность, и клиенты предпочитают дождаться, пока дом достроят.
Модель, при которой стройку в основном финансируют авансами покупателей, постепенно уходит. Андонов советует инвесторам больше рассчитывать на деньги банков или собственные средства и на более гибкие схемы с первоначальным взносом от 10 до 30%. Брокерам нужно подстраиваться под рынок, действовать активнее и вкладываться в свои команды, призвал он.
Христо Ангелков, управляющий партнёр «България Сотбис Интернешънъл Риълти», ожидает меньше инвестиционных покупок и больше покупок для себя и семьи. После сильного 2025 года рынок успокаивается, а покупатели стали осторожнее и требовательнее, сказал он.
Сильнее всего в этом году спад в сегменте дешёвой и средней по цене недвижимости. Сделки с элитной недвижимостью продолжаются: покупатели ищут престижные места для себя. Но такие сделки заключают медленнее, потому что клиенты изучают всё тщательнее. Часть потенциальных покупателей откладывает решение: они ждут экономического кризиса и снижения цен.
Ангелков считает, что при стабильных банках и без заметного роста ставок рынок будет развиваться более спокойными темпами. По его словам, элитное жильё определяют место, качество строительства, отделка и услуги в доме. В Болгарии квартиры до сих пор в основном сдают со шпаклёвкой и стяжкой. На международных рынках элитное жильё сдают с готовой отделкой или с возможностью заказать отдельный дизайн-проект интерьера.
В октябре 2026 года мы писали, что сделок с недвижимостью в Бургасе стало больше, чем в начале года, но меньше, чем в 2025 году. По словам Дианы Ивановой из местной риелторской фирмы, цены держались, особенно на вторичном рынке.
В Софии готовят четыре проекта элитных брендированных резиденций высокого ценового класса. Квартиры в них будут продавать полностью готовыми. Проекты объявят после подписания договоров и начала строительства.