Перед тем как подписывать договор на жилищный кредит, надо проверить, сможете ли вы платить взнос при ставке 4% или 4,5% и при временно более низких доходах. Такой совет дают в пловдивском агентстве недвижимости «Тиарис». Ставки по новым кредитам сейчас низкие, но кредит берут на 30 лет, и гарантий, что ставки такими останутся, нет.

Средняя ставка по новым жилищным кредитам в Болгарии в сентябре 2026 года составила 2,41%. Это следует из последних данных Болгарского народного банка. Годовой процент затрат (ГПР) равен 2,76% и показывает полную стоимость займа. Оба показателя немного ниже августовских.

В «Тиарис» посчитали ежемесячный платёж по кредиту в 150 000 евро на 30 лет. При ставке 2,41% он составляет около 586 евро в месяц. Если ставка вырастет до 2,91%, то есть на 0,5 процентного пункта, платёж увеличится примерно до 625 евро — это около 39 евро в месяц сверху. При ставке 3,91%, то есть на 1,5 пункта выше нынешней, платёж достигнет около 708 евро — примерно на 123 евро больше первоначального. Эксперты агентства предупреждают: даже небольшое изменение ставки может удорожить кредит для семьи на сотни евро в год.

Расчёты сделаны для равных ежемесячных платежей, без комиссий и страховок, и служат только иллюстрацией. Они показывают, как более высокая ставка ударила бы по бюджету, но не прогнозируют, что кредиты подорожают. Если кредит уже выплачивается, то, как повлияет смена ставки, зависит от остатка долга, срока и условий договора.

Болгарский народный банк, как правило, разрешает брать кредит в размере до 85% стоимости недвижимости, которая служит залогом. Платежи по долгу могут составлять до 50% ежемесячного дохода заёмщика. Срок кредита — не более 30 лет. Возможны ограниченные отклонения. Эти границы устанавливает регулятор. Они не означают, что самый большой разрешённый кредит подойдёт любой семье. Поэтому нужно оценить, выдержит ли бюджет более высокую ставку, снижение доходов или неожиданные расходы. Если при худшем сценарии на самое необходимое остаётся слишком мало денег, сумму кредита нужно пересмотреть.

При плавающей ставке нужно выяснить, к какому показателю она привязана, какова надбавка, когда ставка меняется и есть ли в договоре ограничения. Изменение основных ставок ЕЦБ не повышает все платежи одинаково и автоматически: всё зависит от механизма в договоре. При фиксированной ставке проверяют, действует ли она весь срок или только первые несколько лет, и какие условия наступят потом. Предложения банков сравнивают не только по ГПР, но и по обязательным страховкам, комиссиям и дополнительным услугам.

Если банк оценит жильё ниже продажной цены, покупателю, возможно, придётся вложить больше собственных денег, чем он планировал. К цене жилья добавляются местный налог, нотариальные сборы и плата за регистрацию сделки, возможная комиссия посредника, расходы на оформление кредита, ремонт, мебель и запас на непредвиденные случаи. Потребительские кредиты, покупки в рассрочку, кредитные карты и овердрафты влияют на оценку банка. Ещё до подачи заявки нужно выяснить, как банк их учитывает.

Более низкую объявленную цену нужно рассматривать вместе с нужной отделкой, качеством работ и гарантиями в договоре. Если дом ещё строится, оценивают сроки строительства, схему оплаты и условия, при которых банк выдаёт деньги. При задержке покупатель дольше платит за съёмное жильё. Одновременно он платит и за новое жильё.