На българския жилищен пазар ясно се очертава разделение: от едната страна стоят модерните нови комплекси с енергоефективни фасади и подземни гаражи, от другата – панелните и тухлени сгради от 70-те, 80-те и 90-те години, често в по-добре изградени квартали. Въпросът "ново или старо строителство?" все по-често решава не просто интериора, а целия бюджет, качество на живот и перспектива за препродажба.

През последните години цените на новопостроените жилища растат по-бързо от тези на стария фонд, а търсенето на ново строителство е стабилно – особено в големите градове. В същото време статистиката за реалните сделки показва, че по-голямата част от покупките все още са именно в "старите" жилища. Така се оформя парадокс – новото задава посоката на пазара, но старото остава гръбнакът му.

Къде растат по-бързо цените

Динамиката през 2023–2025 г. показва, че именно новото строителство води ръста. В редица анализи се отчита, че цените на новопостроените жилища се увеличават с ясно двуцифрени проценти на годишна база, докато при стария фонд темпът на поскъпване е по-нисък. Това потвърждава тенденцията новите проекти да "дърпат" нагоре средните нива, особено в София, Варна, Пловдив и Бургас.

В края на 2025 г. общият ръст на цените на жилищата в България остава над средния за ЕС, като страната се нарежда сред пазарите с най-динамично поскъпване. В анализа на експертите се подчертава "ясно разграничение между качествени нови сгради и остарял жилищен фонд" – именно в новите проекти цените достигат и надминават най-високите нива за съответните градове, докато старото строителство в същите квартали остава осезаемо по-евтино.

Фактът, че темпът на ръст при новото строителство е по-висок, не означава, че старите жилища "изостават" напълно. В добре позиционирани квартали с развита инфраструктура и ограничено предлагане цените на стария фонд също растат, макар и по-умерено, тъй като локацията компенсира част от техническите недостатъци.

Дял на сделките: купуваме повече "старо", но плащаме повече за "ново"

Макар новите сгради да са в центъра на вниманието, реалните сделки показват, че старият фонд продължава да доминира като брой. За последните години приблизително две трети от сделките с апартаменти са в съществуващи сгради, а около една трета – в ново строителство. Тоест, близо три от всеки четири продадени апартамента в типична година са в стария жилищен фонд.

Картината се променя, когато погледнем стойността на сделките. Приблизителните оценки показват, че въпреки по-малкия брой сделки новото строителство концентрира непропорционално голям дял от общата парична стойност на пазара. Средната цена по сделка при новите сгради е чувствително по-висока, което отразява както по-скъпите квадратни метри, така и по-големите ипотечни кредити.

На практика покупките на ново строителство са по-малко на брой, но по-скъпи. Старият фонд носи обем и ликвидност – особено в добре устроени квартали – докато новите проекти концентрират по-високи бюджети и по-дългосрочен финансов ангажимент.

Цени и разлики: ново срещу старо в цифри

Сравненията между ново и старо строителство в големите градове показват устойчиво ценово разслоение. В София новите апартаменти в масовия сегмент често започват от нива значително над тези в старите тухлени и панелни сгради в същите или сходни райони. В популярни квартали новото строителство достига и надминава средни цени, които старите сгради рядко достигат, освен ако не предлагат изключително добра локация или вече направено обновяване.

В Пловдив, Варна и Бургас картината е подобна, макар и с по-ниски абсолютни стойности: новите комплекси, особено в развиващи се зони или близо до ключови инфраструктурни проекти, държат премия спрямо стария фонд. В по-малките градове разликата в цените между ново и старо строителство е по-малка, но като процент често остава осезаема и влияе на решенията на купувачите.

За домакинствата това означава, че изборът "ново или старо" е не просто естетически, а и стратегически: за същия бюджет в стар фонд може да се купи по-голям имот или по-добра локация, докато новото предлага по-малка площ, но по-съвременен стандарт и по-ниски разходи за поддръжка.

Качество, енергоефективност и "зелени" характеристики

Една от ключовите разлики между новото и старото строителство е енергийната ефективност. Новите сгради по правило се проектират с по-добра топлоизолация, модерна дограма, по-ефективни инсталации за отопление и охлаждане, често и с формални сертификати за енергийна ефективност. Това сваля сметките за енергия и поддръжка и става все по-важен критерий за купувачите на фона на високите ценови нива и европейските климатични политики.

Старият жилищен фонд – особено панелните блокове без основно саниране – изостава в това отношение. Много собственици се сблъскват с високи разходи за отопление, влага, лоша звукоизолация, амортизирани общи части. Програмите за енергийно обновяване частично смекчават проблема, но са далеч от обхващане на целия фонд. В резултат новото строителство често се възприема като "по-зелено" и по-дългосрочно устойчиво, което оправдава по-високата цена в очите на купувачите.

В по-високия сегмент се появяват комплекси с изразени "зелени" характеристики – фотоволтаици, системи за дъждовна вода, зарядни станции за електромобили, озеленени общи пространства. Това привлича по-младо и по-взискателно градско население, което гледа на жилището не само като квадратни метри, а като цялостна екосистема за живот.

Предпочитания на купувачите: сигурност на локацията срещу сигурност на конструкцията

Когато се разгледат предпочитанията на купувачите, се очертават два основни профила. Първият търси "ново, модерно, енергийно ефективно" – често млади семейства или хора с по-висок доход, които влагат значителен процент от бюджета си в жилище с гарантирано качество, паркомясто и добре организирана среда. За тях предимство са чистите общи части, новите инсталации, липсата на нужда от незабавни ремонти.

Вторият профил предпочита "старо, но сигурно" – утвърдени квартали с изградена инфраструктура, училища, транспорт и зелени площи, където новото строителство е по-малко или недостъпно като цена. Това са често семейства, които искат повече площ за същите пари, или хора, които гледат на покупката като на гъвкава инвестиция – имот, който лесно може да се отдаде под наем или да се препродаде.

Между тези две групи стои немалък брой купувачи, готови на компромис – например да изберат по-старо, но с вече направено саниране и обновени инсталации, или по-ново, но в периферен район, който тепърва ще се развива. Точно тези компромиси често определят и динамиката на цените в конкретните квартали.

Какво да очакваме през 2026 г.

През 2026 г. пазарът на жилища в България вероятно ще се движи в по-умерен режим спрямо предходните години, но разделението между ново и старо строителство ще остане отчетливо. Очаква се общият ръст на цените да се забави спрямо пиковете от 2023–2024 г., като базовите прогнози са за средногодишно поскъпване в диапазона около няколко процента, с по-високи стойности именно при новото строителство в най-търсените градове и квартали.

Новите проекти с добри "зелени" характеристики, качествено изпълнение и удобна локация вероятно ще запазят ценовото си предимство и ще останат в центъра на интереса, дори при по-предпазливи купувачи. В същото време старият фонд ще продължи да осигурява по-голямата част от реално придобитите жилища, особено за домакинства с ограничен бюджет и за тези, които приоритизират локацията пред най-новия стандарт.

Възможно е през 2026 г. да се задълбочи и "филтрирането" вътре в двете категории. При новото строителство по-слабите като качество или локация проекти ще усещат по-силен натиск за отстъпки и промоции, докато най-добрите ще запазят позиции. При стария фонд имоти в незавидно техническо състояние или в неразвити райони може да срещнат затруднения при продажба, докато добре поддържаните и реновирани жилища ще останат търсени.

За купувачите 2026 г. ще бъде година, в която лозунгът "ново винаги е по-добро" ще бъде заменен от по-сложна сметка: "какво точно получавам за парите си", "какви са дългосрочните разходи" и "колко устойчив е този избор" – независимо дали става дума за нова или за стара сграда.